相続手続きを進める上で、不動産が遺産に含まれる場合、その「評価額」を正確に把握することは非常に重要です。なぜなら、この評価額が遺産分割の基準となります。

しかし、不動産の評価には複数の方法があり、それぞれ異なる目的や使われ方をします。ここでは、主に土地の評価方法について、その種類と注意点をご説明しますね。

土地の評価額には、目的や状況に応じて主に以下の4つの方法があります。これらの価格は、一般的に高い順に、実勢価格 ＞ 公示価格 ＞ 路線価 ＞ 固定資産税評価額となる傾向があります。

1. 実勢価格（時価）

   • これは、実際に市場で取引されている価格、つまり「売買されるならいくらになるか」という、最も現実的な市場価格です。

   • 主に、遺産分割協議で相続人同士が不動産を「公平に分ける」際の目安や、売却を検討する際の参考価格として用いられます。

2. 公示価格

   • これは、国土交通省が毎年1月1日時点の価格として公示する、適正な地価の目安です。都市計画区域内にある標準地について鑑定評価を行い、公表されます。

   • 公共事業用地の取得価格算定の基準や、一般的な土地取引の指標として利用されます。実勢価格に最も近い公的な価格とされています。

3. 路線価（ろせんか）

   • これは、主要な道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額で、国税庁が定めます。毎年7月に公表されます。

   • 相続税や贈与税を計算する際の土地の評価額として、最も多く用いられます。原則として、実勢価格の約8割程度の水準に設定されています。路線価が設定されていない地域では、「倍率方式」で評価します。

4. 固定資産税評価額

   • これは、市町村（富山県では市町村、東京23区は都）が、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際の基準となる評価額です。3年に一度見直されます。

   • これらの税金の計算のほか、遺産分割協議で相続財産の評価基準の一つとして用いられることもあります。一般的には、実勢価格の約7割程度の水準に設定されています。

 

不動産評価の特に注意すべきポイント

相続では、見落としがちな不動産が後で問題になることがあります。特に以下の2点には注意しましょう。

• 未登記不動産にも注意が必要 建物が建っているにも関わらず、法務局に登記されていない「未登記不動産」が存在することがあります。これらの不動産も相続の対象であり、遺産分割の対象となるとともに、名義変更の手続きが必要になります。見落とすと後々のトラブルの原因になるため、必ず確認しましょう。

• 公衆用道路（公道）にも注意が必要 私道であっても、不特定多数の人が自由に通行できる「公衆用道路」として使われている場合、その部分の土地は相続税評価額がゼロとなる特例があります。つまり、相続税はかからないケースが多いです。 しかし、たとえ評価額がゼロであっても、その土地は故人様の名義であることに変わりはありません。将来の売却や建て替え、あるいは管理上の問題を避けるためにも、必ず名義を相続人に変更しておく必要があります。「評価額がないから手続き不要」と放置すると、後々大きな手間や費用がかかる可能性があります。

不動産の評価は、その金額が大きいため、評価方法の違い一つで相続人の取得分や相続税額に大きな差が生じる可能性があります。相続手続きにおいて不動産評価の基本を知ることは、適正な遺産分割と、後々のトラブル防止に繋がります。

富山県での相続手続きについてご不安な点がありましたら、ぜひお気軽にご相談くださいね。